孫飛：信托為主線的多元投資模式成主流趨勢
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-08-01
以往的商業(yè)建筑模式一般只具備單一的購物功能，因此多是全封閉的，人們仿佛被關(guān)進(jìn)了一個巨大的商業(yè)籠子之中。而商業(yè)街區(qū)這種商業(yè)建筑功能的多樣性，決定了消費者在此的目的不再是單純的購物和消費，而是希望在這個商業(yè)空間里獲取更多的資訊，人們可在這里休憩、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術(shù)，逍遙適意，隨意居停。商業(yè)街區(qū)雜糅各種商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)點，不但能滿足人們的物質(zhì)消費需求、更能滿足人們精神消費需求。
為了推動商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展，北京中坤投資集團(tuán)攜手新浪網(wǎng)、新京報、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道推出了每月一期為期一年的商業(yè)地產(chǎn)系列論壇為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供一個溝通的平臺。
7月28日下午，主題為“二十一世紀(jì)的商業(yè)投資模式”的大鐘寺商業(yè)論壇在西苑飯店四層鴻運廳舉行。來自基金、信托及商鋪投資方面的專家學(xué)者光臨現(xiàn)場，就“基金、信托等新投資模式對商業(yè)地產(chǎn)的影響”、“產(chǎn)權(quán)商鋪在商業(yè)地產(chǎn)投資中的應(yīng)用”、“消費者需求與投資者需求之間的矛盾與融合”等問題展開討論。
主辦方新浪網(wǎng)獨家對此次商業(yè)論壇進(jìn)行了全程直播。
論壇嘉賓：
北京中坤投資集團(tuán)總經(jīng)理 焦 青
北京中坤投資集團(tuán)董副事長 李紅雨
北京大鐘寺商業(yè)有限公司副總經(jīng)理 張 寧
北京禾田摩爾投資顧問有限公司執(zhí)行董事 張?zhí)煜?nbsp;
山水堂品牌傳播機(jī)構(gòu)執(zhí)行長 馬達(dá)飛
建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陳 淮
社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長 劉維新
商務(wù)房地產(chǎn)商會秘書長 王云剛
東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家 孫 飛
北京國際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師 時寶東
中誠信托市場部投資顧問、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 馬 挺
北京財貿(mào)干部管理學(xué)院教授 王成榮
發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 王小廣
商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心主任 韓健徽
中關(guān)村科技發(fā)展公司房產(chǎn)開發(fā)部副經(jīng)理 黨 斌
北京置信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長 陳森林
華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理 劉思彤
張?zhí)煜?nbsp;： 各位來賓，女士們先生們大家好，大鐘寺商業(yè)冷談第三次今天準(zhǔn)時開始了，今天到場有前幾次來過的老朋友，也有新朋友，第三次論壇我們在形式上做了一個小小的變化，作為主題嘉賓發(fā)言，可以自由采用他覺得合適的方式，可以在座位上發(fā)言，也可以在前臺發(fā)言，還有一個是固定不變的，就是在嘉賓發(fā)言中間安排兩場演出，首先按照慣例，我簡單對這次論壇做一個介紹。
大鐘寺商業(yè)論壇主辦是由新京報，21世紀(jì)報道和新浪網(wǎng)聯(lián)合主辦的，協(xié)辦是由中坤投資集團(tuán)，北京禾田摩爾和山水堂品牌傳播顧問機(jī)構(gòu)，承辦是北京信天游文化傳播公司。下面我簡單做一個自我介紹，我是張?zhí)煜瑁潜本┖烫锬柟镜呢?fù)責(zé)人，今天到場的嘉賓我簡單介紹一下吧。
發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究所研究員王小廣先生，北京國際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師時寶東，東中西區(qū)域發(fā)展改革研究院副院長，美國萬通投資銀行執(zhí)行董事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛，還有建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王華春，華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理劉思彤，新京報總經(jīng)理張為民等等。
孫飛：信托為主線多元投資模式成主流趨勢
張?zhí)煜?nbsp;： 謝謝王先生，王先生主要就第三個問題做了詳細(xì)闡述，下面我們有請 東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長孫飛談?wù)勊挠^點。
孫飛 ： 各位下午好，我就按邏輯層次講幾個觀點，因為這個主題是21世紀(jì)的商業(yè)投資模式，我主要講商業(yè)地產(chǎn)的金融模式。中國城市網(wǎng)，還有北京晨報剛對我做了專訪，我提出一個很重要的觀點，就是中國房地產(chǎn)金融的大變局時代已經(jīng)到來，中國房地產(chǎn)金融市場開始向多元化轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也不例外。
21世紀(jì)，商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是什么？我個人認(rèn)為應(yīng)該是以信托為主核，其他金融配套的一種多元化的融資模式。我要把這些觀點和大家講一下。
為什么是以信托為核心這種組合呢，實際上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也好，所有的基金都可以叫信托基金。信托可以不是基金，但是基金一定是信托。包括國際上通行的REITS，也是信托的一種。信托可以做股權(quán)信托，可以做優(yōu)先購買權(quán)信托等等，因此我提出來未來的商業(yè)地產(chǎn)的模式，應(yīng)該是以信托或者信托基金，或者是REITS為主核，其他金融配套多元化的模式。
信托在這里為什么是一個主核，這有它獨特優(yōu)勢，在目前這個階段，還有一個轉(zhuǎn)化提升的過程，因為中國目前的融資體系極其單一，現(xiàn)在是一種銀行為主導(dǎo)的融資體系，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，現(xiàn)在銀行占據(jù)了90%以上的份額，無論是開發(fā)貸款還是按揭都占了這么多的份額，商業(yè)地產(chǎn)也不例外，實際上我們新的融資模式已經(jīng)出現(xiàn)了。更多的是住宅方面的信托模式，也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)的信托。特別是最近，咱們的香港新REITS已經(jīng)允許吸引境外的物業(yè)到香港上市，新加坡也可以發(fā)，還包括在美國都可以。我們必須要看到第一點，在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)金融里面，銀行是主渠道，為什么呢？因為銀行占據(jù)了28萬億的金融資產(chǎn)，整個金融資產(chǎn)30萬億，他占了28萬億，他占了90%，我認(rèn)為銀行當(dāng)前仍然是主渠道。
第二點，信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新之源。實際上信托這種財產(chǎn)隔離功能，受人之托、代人理財這個功能是無與倫比的，中國的信托時代必將面臨，未來十到二十年中國必將出現(xiàn)幾家超級信托公司，能夠管理上萬億信托資產(chǎn)，現(xiàn)在的信托公司管理的資產(chǎn)都是幾何級地增長。這是我的第二個觀點，就是信托時代是必將到來。
第三個觀點是“信托＋銀行”是主流模式，由于我們商業(yè)地產(chǎn)也受到121文的限制，受到宏觀調(diào)控的政策障礙，我們通過信托這種靈活的模式、靈活的制度為地產(chǎn)項目取得融資，你一分錢都沒有，信托也是可以融資，關(guān)鍵是信不信任你。中國的信托公司要向兩個方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變，第一個就是中國的信托投資公司必將從傭金收入型到投資收益型提升。信托投資公司要對你這個項目感興趣，他就來投資，或者這個商業(yè)地產(chǎn)項目一分錢都沒有，信托公司也可以幫你做融資，跟你合作，就是相當(dāng)于一種風(fēng)險投資，也不要抵押擔(dān)保，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，這種模式已經(jīng)開始出現(xiàn)，并且以后會越來越多。第二個模式，目前我們信托的被動融資，要向主動理財型轉(zhuǎn)變，主要是我們當(dāng)前信托業(yè)還存在一些政策障礙，正在發(fā)展過程中，管理的資產(chǎn)還是有限的，等到未來信托公司管理上萬億資金的時候，再過兩年比如重慶國投已經(jīng)管理一千多億現(xiàn)金的時候，就會主動優(yōu)選項目，這個趨勢是必定會出現(xiàn)的。
我講的第四個邏輯觀點，就是外資金融機(jī)構(gòu)，以及境外金融工具將會是我們中國地產(chǎn)的另外一條有效通道，中國加入WTO以后2006年全面開放，中國金融業(yè)要更多對外開放，實際上香港出臺一個新的REITS守則，給我們商業(yè)地產(chǎn)開辟了一個很好的渠道。
實際上，從區(qū)別角度講，國際REITS與中國房地產(chǎn)信托目前有幾個核心區(qū)別，第一個國際REITS是可以上市流通的，目前的國內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃是不能上市流通的；第二個，中國房地產(chǎn)信托計劃，不能突破兩百份限制，國際REITS沒有這兩百份限制；第三個區(qū)別，國際REITS主要就是投資商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)，寫字樓等，購買這種資產(chǎn)包，拿到交易所上市的，而國內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃范圍則更為廣闊。
國內(nèi)房地產(chǎn)信托真正突破兩百份限制，并上市流通的話，是了不得的，我們中國的房地產(chǎn)投資信托計劃概念更寬泛，未來的中國房地產(chǎn)信托投資還包括REITS，包括投資商業(yè)地產(chǎn)的，投資工業(yè)和寫字樓的，中國的房地產(chǎn)投資信托兩百份的限制以及上市流通的瓶頸這兩項突破了，中國的真正意義的REITS就出現(xiàn)了，中國真正意義上的房地產(chǎn)基金也就出現(xiàn)了。
有人問我，你認(rèn)為中國的REITS什么時候能出現(xiàn)，我個人預(yù)測可能是到2008年，第一，現(xiàn)在中國有一個房地產(chǎn)投資信托管理辦法征求意見稿，現(xiàn)在由于國際上的REITS產(chǎn)品的出現(xiàn)，需要參考其精髓，另外中國2006年金融全面開放也迫使監(jiān)管當(dāng)局盡快出臺地產(chǎn)投資信托管理辦法，我估計今年內(nèi)會出臺，但2006年必定要出來。中國這種金融開放有一個立法過程，中國的立法比較滯后，可能在相關(guān)政策完善以后，可能在06年完善我們信托的相關(guān)法規(guī)，現(xiàn)在的人民幣匯率改革，實際上我們的商業(yè)地產(chǎn)也有一個好處，還有外資會涌入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是肯定的。
中國的法規(guī)政策在06年一定會出臺很多東西，出臺以后，我想中國真正的REITS必定是06年或07年之后，我們的信托法規(guī)完善以后，真正地出現(xiàn)REITS上市。中國本土的REITS要在香港或者新加坡上市，明年就可以實現(xiàn)?？偟膩碇v，實際上我們可以看中國的房地產(chǎn)金融大的變革時代已經(jīng)到來了，這個趨勢是不可阻擋的，實際上一個核心的觀點，就是說，要真正實現(xiàn)中國房地產(chǎn)金融的多元化，就國際上發(fā)展的主流趨勢來講，信托畢竟是要唱主角的，我講的信托是包括REITS在內(nèi)的，在中國與商業(yè)銀行會達(dá)到并駕齊驅(qū)的地位，因此對我們21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)的金融模式，我想必定是以信托為主核，其他金融模式配套的多元化的體系！
(xintuo摘自新浪房產(chǎn))