孫飛：信托為主線的多元投資模式成主流趨勢(shì)
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-08-01
以往的商業(yè)建筑模式一般只具備單一的購(gòu)物功能，因此多是全封閉的，人們仿佛被關(guān)進(jìn)了一個(gè)巨大的商業(yè)籠子之中。而商業(yè)街區(qū)這種商業(yè)建筑功能的多樣性，決定了消費(fèi)者在此的目的不再是單純的購(gòu)物和消費(fèi)，而是希望在這個(gè)商業(yè)空間里獲取更多的資訊，人們可在這里休憩、娛樂(lè)、社交、購(gòu)物、美食、欣賞藝術(shù)，逍遙適意，隨意居停。商業(yè)街區(qū)雜糅各種商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)點(diǎn)，不但能滿足人們的物質(zhì)消費(fèi)需求、更能滿足人們精神消費(fèi)需求。
為了推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展，北京中坤投資集團(tuán)攜手新浪網(wǎng)、新京報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道推出了每月一期為期一年的商業(yè)地產(chǎn)系列論壇為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供一個(gè)溝通的平臺(tái)。
7月28日下午，主題為“二十一世紀(jì)的商業(yè)投資模式”的大鐘寺商業(yè)論壇在西苑飯店四層鴻運(yùn)廳舉行。來(lái)自基金、信托及商鋪投資方面的專家學(xué)者光臨現(xiàn)場(chǎng)，就“基金、信托等新投資模式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響”、“產(chǎn)權(quán)商鋪在商業(yè)地產(chǎn)投資中的應(yīng)用”、“消費(fèi)者需求與投資者需求之間的矛盾與融合”等問(wèn)題展開討論。
主辦方新浪網(wǎng)獨(dú)家對(duì)此次商業(yè)論壇進(jìn)行了全程直播。
論壇嘉賓：
北京中坤投資集團(tuán)總經(jīng)理 焦 青
北京中坤投資集團(tuán)董副事長(zhǎng) 李紅雨
北京大鐘寺商業(yè)有限公司副總經(jīng)理 張 寧
北京禾田摩爾投資顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事 張?zhí)煜?nbsp;
山水堂品牌傳播機(jī)構(gòu)執(zhí)行長(zhǎng) 馬達(dá)飛
建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陳 淮
社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 劉維新
商務(wù)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng) 王云剛
東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家 孫 飛
北京國(guó)際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師 時(shí)寶東
中誠(chéng)信托市場(chǎng)部投資顧問(wèn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 馬 挺
北京財(cái)貿(mào)干部管理學(xué)院教授 王成榮
發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 王小廣
商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心主任 韓健徽
中關(guān)村科技發(fā)展公司房產(chǎn)開發(fā)部副經(jīng)理 黨 斌
北京置信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng) 陳森林
華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理 劉思彤
張?zhí)煜?nbsp;： 各位來(lái)賓，女士們先生們大家好，大鐘寺商業(yè)冷談第三次今天準(zhǔn)時(shí)開始了，今天到場(chǎng)有前幾次來(lái)過(guò)的老朋友，也有新朋友，第三次論壇我們?cè)谛问缴献隽艘粋€(gè)小小的變化，作為主題嘉賓發(fā)言，可以自由采用他覺(jué)得合適的方式，可以在座位上發(fā)言，也可以在前臺(tái)發(fā)言，還有一個(gè)是固定不變的，就是在嘉賓發(fā)言中間安排兩場(chǎng)演出，首先按照慣例，我簡(jiǎn)單對(duì)這次論壇做一個(gè)介紹。
大鐘寺商業(yè)論壇主辦是由新京報(bào)，21世紀(jì)報(bào)道和新浪網(wǎng)聯(lián)合主辦的，協(xié)辦是由中坤投資集團(tuán)，北京禾田摩爾和山水堂品牌傳播顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，承辦是北京信天游文化傳播公司。下面我簡(jiǎn)單做一個(gè)自我介紹，我是張?zhí)煜瑁潜本┖烫锬柟镜呢?fù)責(zé)人，今天到場(chǎng)的嘉賓我簡(jiǎn)單介紹一下吧。
發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究所研究員王小廣先生，北京國(guó)際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東，東中西區(qū)域發(fā)展改革研究院副院長(zhǎng)，美國(guó)萬(wàn)通投資銀行執(zhí)行董事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛，還有建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王華春，華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理劉思彤，新京報(bào)總經(jīng)理張為民等等。
孫飛：信托為主線多元投資模式成主流趨勢(shì)
張?zhí)煜?nbsp;： 謝謝王先生，王先生主要就第三個(gè)問(wèn)題做了詳細(xì)闡述，下面我們有請(qǐng) 東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長(zhǎng)孫飛談?wù)勊挠^點(diǎn)。
孫飛 ： 各位下午好，我就按邏輯層次講幾個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)主題是21世紀(jì)的商業(yè)投資模式，我主要講商業(yè)地產(chǎn)的金融模式。中國(guó)城市網(wǎng)，還有北京晨報(bào)剛對(duì)我做了專訪，我提出一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是中國(guó)房地產(chǎn)金融的大變局時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始向多元化轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也不例外。
21世紀(jì)，商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是什么？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是以信托為主核，其他金融配套的一種多元化的融資模式。我要把這些觀點(diǎn)和大家講一下。
為什么是以信托為核心這種組合呢，實(shí)際上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也好，所有的基金都可以叫信托基金。信托可以不是基金，但是基金一定是信托。包括國(guó)際上通行的REITS，也是信托的一種。信托可以做股權(quán)信托，可以做優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托等等，因此我提出來(lái)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的模式，應(yīng)該是以信托或者信托基金，或者是REITS為主核，其他金融配套多元化的模式。
信托在這里為什么是一個(gè)主核，這有它獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在目前這個(gè)階段，還有一個(gè)轉(zhuǎn)化提升的過(guò)程，因?yàn)橹袊?guó)目前的融資體系極其單一，現(xiàn)在是一種銀行為主導(dǎo)的融資體系，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，現(xiàn)在銀行占據(jù)了90%以上的份額，無(wú)論是開發(fā)貸款還是按揭都占了這么多的份額，商業(yè)地產(chǎn)也不例外，實(shí)際上我們新的融資模式已經(jīng)出現(xiàn)了。更多的是住宅方面的信托模式，也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)的信托。特別是最近，咱們的香港新REITS已經(jīng)允許吸引境外的物業(yè)到香港上市，新加坡也可以發(fā)，還包括在美國(guó)都可以。我們必須要看到第一點(diǎn)，在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)金融里面，銀行是主渠道，為什么呢？因?yàn)殂y行占據(jù)了28萬(wàn)億的金融資產(chǎn)，整個(gè)金融資產(chǎn)30萬(wàn)億，他占了28萬(wàn)億，他占了90%，我認(rèn)為銀行當(dāng)前仍然是主渠道。
第二點(diǎn)，信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新之源。實(shí)際上信托這種財(cái)產(chǎn)隔離功能，受人之托、代人理財(cái)這個(gè)功能是無(wú)與倫比的，中國(guó)的信托時(shí)代必將面臨，未來(lái)十到二十年中國(guó)必將出現(xiàn)幾家超級(jí)信托公司，能夠管理上萬(wàn)億信托資產(chǎn)，現(xiàn)在的信托公司管理的資產(chǎn)都是幾何級(jí)地增長(zhǎng)。這是我的第二個(gè)觀點(diǎn)，就是信托時(shí)代是必將到來(lái)。
第三個(gè)觀點(diǎn)是“信托＋銀行”是主流模式，由于我們商業(yè)地產(chǎn)也受到121文的限制，受到宏觀調(diào)控的政策障礙，我們通過(guò)信托這種靈活的模式、靈活的制度為地產(chǎn)項(xiàng)目取得融資，你一分錢都沒(méi)有，信托也是可以融資，關(guān)鍵是信不信任你。中國(guó)的信托公司要向兩個(gè)方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變，第一個(gè)就是中國(guó)的信托投資公司必將從傭金收入型到投資收益型提升。信托投資公司要對(duì)你這個(gè)項(xiàng)目感興趣，他就來(lái)投資，或者這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一分錢都沒(méi)有，信托公司也可以幫你做融資，跟你合作，就是相當(dāng)于一種風(fēng)險(xiǎn)投資，也不要抵押擔(dān)保，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，這種模式已經(jīng)開始出現(xiàn)，并且以后會(huì)越來(lái)越多。第二個(gè)模式，目前我們信托的被動(dòng)融資，要向主動(dòng)理財(cái)型轉(zhuǎn)變，主要是我們當(dāng)前信托業(yè)還存在一些政策障礙，正在發(fā)展過(guò)程中，管理的資產(chǎn)還是有限的，等到未來(lái)信托公司管理上萬(wàn)億資金的時(shí)候，再過(guò)兩年比如重慶國(guó)投已經(jīng)管理一千多億現(xiàn)金的時(shí)候，就會(huì)主動(dòng)優(yōu)選項(xiàng)目，這個(gè)趨勢(shì)是必定會(huì)出現(xiàn)的。
我講的第四個(gè)邏輯觀點(diǎn)，就是外資金融機(jī)構(gòu)，以及境外金融工具將會(huì)是我們中國(guó)地產(chǎn)的另外一條有效通道，中國(guó)加入WTO以后2006年全面開放，中國(guó)金融業(yè)要更多對(duì)外開放，實(shí)際上香港出臺(tái)一個(gè)新的REITS守則，給我們商業(yè)地產(chǎn)開辟了一個(gè)很好的渠道。
實(shí)際上，從區(qū)別角度講，國(guó)際REITS與中國(guó)房地產(chǎn)信托目前有幾個(gè)核心區(qū)別，第一個(gè)國(guó)際REITS是可以上市流通的，目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃是不能上市流通的；第二個(gè)，中國(guó)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，不能突破兩百份限制，國(guó)際REITS沒(méi)有這兩百份限制；第三個(gè)區(qū)別，國(guó)際REITS主要就是投資商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)，寫字樓等，購(gòu)買這種資產(chǎn)包，拿到交易所上市的，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃范圍則更為廣闊。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托真正突破兩百份限制，并上市流通的話，是了不得的，我們中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃概念更寬泛，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)信托投資還包括REITS，包括投資商業(yè)地產(chǎn)的，投資工業(yè)和寫字樓的，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托兩百份的限制以及上市流通的瓶頸這兩項(xiàng)突破了，中國(guó)的真正意義的REITS就出現(xiàn)了，中國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)基金也就出現(xiàn)了。
有人問(wèn)我，你認(rèn)為中國(guó)的REITS什么時(shí)候能出現(xiàn)，我個(gè)人預(yù)測(cè)可能是到2008年，第一，現(xiàn)在中國(guó)有一個(gè)房地產(chǎn)投資信托管理辦法征求意見(jiàn)稿，現(xiàn)在由于國(guó)際上的REITS產(chǎn)品的出現(xiàn)，需要參考其精髓，另外中國(guó)2006年金融全面開放也迫使監(jiān)管當(dāng)局盡快出臺(tái)地產(chǎn)投資信托管理辦法，我估計(jì)今年內(nèi)會(huì)出臺(tái)，但2006年必定要出來(lái)。中國(guó)這種金融開放有一個(gè)立法過(guò)程，中國(guó)的立法比較滯后，可能在相關(guān)政策完善以后，可能在06年完善我們信托的相關(guān)法規(guī)，現(xiàn)在的人民幣匯率改革，實(shí)際上我們的商業(yè)地產(chǎn)也有一個(gè)好處，還有外資會(huì)涌入中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是肯定的。
中國(guó)的法規(guī)政策在06年一定會(huì)出臺(tái)很多東西，出臺(tái)以后，我想中國(guó)真正的REITS必定是06年或07年之后，我們的信托法規(guī)完善以后，真正地出現(xiàn)REITS上市。中國(guó)本土的REITS要在香港或者新加坡上市，明年就可以實(shí)現(xiàn)。總的來(lái)講，實(shí)際上我們可以看中國(guó)的房地產(chǎn)金融大的變革時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了，這個(gè)趨勢(shì)是不可阻擋的，實(shí)際上一個(gè)核心的觀點(diǎn)，就是說(shuō)，要真正實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)金融的多元化，就國(guó)際上發(fā)展的主流趨勢(shì)來(lái)講，信托畢竟是要唱主角的，我講的信托是包括REITS在內(nèi)的，在中國(guó)與商業(yè)銀行會(huì)達(dá)到并駕齊驅(qū)的地位，因此對(duì)我們21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)的金融模式，我想必定是以信托為主核，其他金融模式配套的多元化的體系！
(xintuo摘自新浪房產(chǎn))